Komentarz rynkowy do zapowiedzi ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

Tanie budowanie na wynajem

- Rządowy pomysł na rozwój budownictwa ma dobre i złe strony. Pożądany jest rozwój budownictwa na wynajem i za ten element należą się pochwały. Niemniej drugi filar zapowiadany przez resort infrastruktury i budownictwa czyli wynajmowanie mieszkań z opcją dojścia do własności, to nic innego jak rozdawanie publicznych pieniędzy jednej grupie społecznej. Jesteśmy zgodni z ideą, by pomagać rodzinom, które są w trudnej sytuacji, zabezpieczać im warunki lokalowe. Jeżeli jednak grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, tym bardziej w centrach miast będą przeznaczane de facto za darmo dla wybranej grupy społecznej, to jest to zła koncepcja. Grunty takie można równie dobrze sprzedać komercyjnie, zasilić budżet państwa, a następnie wspierać programy mieszkaniowe – uważa Iwona Załuska, ekspert rynku, prezes Upper Finance Consulting, członek PZFD.

Jak tłumaczy Konrad Płochocki, ekspert rynku, Dyrektor Generalny PZFD, w Polsce potrzebujemy rozwoju budownictwa na wynajem.

- Zamiast jednak doprowadzać do uwłaszczania się jednej grupy społecznej, lepszym instrumentem wsparcia obywateli w problemach mieszkaniowych byłoby wsparcie ich w danej sytuacji. Jeżeli rodzina z powodu utraty pracy czy utraty dochodów potrzebuje w danym momencie, okresowo pomocy, powinna ją otrzymać. Mogą to być np. dodatki mieszkaniowe, ale nie przyznawane raz na zawsze, a przecież de facto dotowane przez innych podatników. Na rynku mieszkaniowym już występują patologiczne sytuacje. W wielu miastach w mieszkaniach komunalnych, które zostały przyznane kilka czy kilkanaście lat temu, mieszkają osoby bardzo zamożne. Dzieje się tak, ponieważ prawo najmu lokalu komunalnego nie jest uzależnione od aktualnych dochodów, tylko od tych które miał mieszkaniec w chwili wnioskowania o przydział. Co więcej, prawo do mieszkania jest dziedziczone. Nie powinno to tak funkcjonować. Natomiast państwo powinno wspierać obywateli w wynajmie mieszkań okresowo, gdy takie wsparcie jest niezbędne - wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor zarządzający PZFD.

Niepożądana jest także, a stosowane w polityce komunalnej, umieszczanie obciążonych problemami grup społecznych w tych samych budynkach czy obszarach.

- Może to prowadzić do gettoizacji. System niemiecki, w którym obywatel sam wynajmuje sobie mieszkanie, a od państwa dostaje właśnie dodatek i wybiera lokum w aktualnie optymalnym dla niego miejscu pod względem kosztów, odległości od pracy, szkoły przedszkola itp. jest lepszy niż przydzielanie mieszkania na siłę w konkretnym miejscu i przywiązywanie go do niego na kilkadziesiąt lat - dodaje Płochocki.

Nierealne, zdaniem Iwony Załuskiej z Upper Finance Consulting, są także nierynkowe kalkulacje dotyczące kosztów budowy takich mieszkań.

- Jeżeli rząd będzie obiecywał budowę mieszkań w cenie 2,5 tys. za m2 na majątku państwowym, to trzeba mieć świadomość tego, że jest to naprawdę mało realne i część prawdziwych kosztów będzie ukryta. Jak wygląda struktura kosztów inwestycji deweloperskiej? To sam koszt budowy ale również grunt i jego dostosowanie, projekt architektoniczny oraz budowlany, koszt całej infrastruktury czyli dróg, kanalizacji, sieci, mediów często budowanych nie tylko w obszarze działki ale i na żądanie gminy w okolicy, koszty finansowe, prawne, wynagrodzenia pracowników itd. O ile w przypadku skrajnie prostych budynków bez windy i parkingów możliwe jest osiągniecie ceny samych kosztów konstrukcji na poziomie 2,5 tys. netto za m2 to zapominamy o reszcie wydatków. Poza tym w dzisiejszych czasach tak się już nie buduje. Realnie Państwo budowałoby te mieszkania w łącznych kosztach osiąganych przez wolny rynek czyli w ok. 4-6 tys. zł m2 w zależności od standardu, skomplikowania, warunków gruntowych. Pytanie skąd państwo chce wziąć na to pieniądze i czy są na to środki? Zatem obiecywanie cen nierynkowych a do tego ujętych wybiórczo, nie ma żądnego pokrycia. Za każdym razem trzeba pamiętać, że grunty na których budowane będzie budownictwo czynszowe należy do państwa, a państwo to wszyscy jego obywatele, nie są więc za darmo. Ktoś musi za nie zapłaci ć- dodaje Iwona Załuska.

Rozwój programu kas oszczędnościowo-budowlanych

Eksperci PZFD są zgodni, że w Polsce nie dysponujemy programami długoterminowego oszczędzania, co stanowi niemały problem w całym sektorze bankowym. Dlatego pomysł na ich rozwój jest godny poparcia.

- W głównej mierze to krótkoterminowe depozyty finansują długoterminowe kredyty. Nie bez racji nadzór bankowy od dawna wskazuje, że powinniśmy dążyć do zrównoważenia tych elementów. Programy, które zachęcą Polaków do wieloletniego oszczędzania są więc oczywiście pożądane. PZFD od dawna postuluje także, aby wstrzymać się z dalszym podnoszeniem minimalnego wkładu własnego dla kredytów detalicznych, właśnie do czasu stworzenia programu długoterminowego oszczędzania, który pozwoli Polakom na zgromadzenie tych środków. Kasy mieszkaniowe mogą być jednym z takich mechanizmów, ale należy pamiętać, że od czasu uruchomienia do momentu kiedy ich uczestnicy będą mogli otrzymać kredyt mija kilka lat, które są konieczne do zgromadzenia kapitału. Jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Kasy mieszkaniowe to rodzaj kontraktu, w którym w zamian za zobowiązanie obywatela do wieloletniego oszczędzania na cel mieszkaniowy, Państwo oferuje dopłatę do oszczędzanych środków, przewyższającą standardowe oprocentowanie na lokatach bankowych. To właśnie od tego ile Państwo dołoży będzie zależeć powodzenie programu - tłumaczy Konrad Płochocki z PZFD.

Iwona Załuska ekspert rynku, całkowicie zgadza się z opinią PZFD.

- To ważne byśmy zachęcali młodych ludzi do oszczędzania na swoje pierwsze mieszkanie. Atrakcyjność kas mieszkaniowych może wyrobić dobry nawyk oszczędzania zamiast wydawania tylko na bieżącą konsumpcję. Fundamentalne pytanie brzmi - jak duże będzie dofinansowanie do oszczędności oraz jak dużo środków w budżecie uda się zarezerwować na ten cel.

Dodatkowo należy zachęcać ludzi majętniejszych do inwestowania w tak potrzebne mieszkania na wynajem. Bardzo dobrze spisywała się tu ulga budowlana, która umożliwiała odliczenie od podatku w zamian za zobowiązanie się do wynajmowania mieszkania przez okres 10 lat. Na pewno warto, aby rząd powrócił do tego rozwiązania. Dzięki temu dochody osób zamożniejszych byłyby inwestowane w kraju napędzając gospodarkę i przyczyniając się do rozwiązania problemów mieszkaniowych, zamiast być inwestowane i „optymalizowane” w innych krajach – podsumowuje Iwona Załuska z Upper Finance Consulting.