Nie czyń drugiemu co tobie nie miłe !

Stosownie do treści art. 144 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm., dalej „K.c.”), regulującego zakaz tzw. immisji, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Immisja jest działaniem na gruncie własnym, ze skutkami odczuwanymi na gruntach sąsiednich.

Immisje mogą polegać na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku (wyrok SO w Białymstoku z 6.12.2013r., II Ca 1034/13, LEX nr 1715505). Jako przykład immisji wskazuje chociażby nieusunięcie przez właściciela rozrastających się gałęzi drzew czy krzewów, które przesłaniają światło dzienne, lub też wzniesienie budynku, co pozbawia sąsiada światła, widoku lub sygnału radiowo-telewizyjnego czy też sygnału umożliwiającego korzystanie z sieci komórkowych (czyli telefonu lub internetu). Nadmierne zacienienie nieruchomości w wyniku wzniesienia obiektu budowlanego na nieruchomości wyjściowej stanowi immisję nawet, jeśli wzniesienie obiektu nastąpiło w zgodzie z planem miejscowym (wyrok SN z 17.12.2008 r., I CSK 191/08, Legalis; por. też wyrok SA w Warszawie z 6.12.2007 r., I ACa 1080/07, OSA 2011, Nr 9, s. 88). Immisja może polegać nawet na naturalnym rozrastaniu się roślinności, co pozbawia właściciela nieruchomości sąsiedniej nie tylko światła, ale też perspektywy (przestrzeni), a także wiąże się z pyleniem (w tym emisją alergenów) i opadaniem liści (wyrok SA w Gdańsku z 9.2.2016 r., I ACa 875/1 5 Legalis). Immisje polegają także na przechodzeniu elementów materialnych, cząstek materii jak pyły, sadze, gazy, pary, szron, ciecze lub zjawisk (sił), takich jak wstrząsy, hałas, fale elektromagnetyczne (np. emitowane przez linie wysokiego napięcia lub stacje nadawcze telefonii komórkowej), promieniowanie, a nawet światło i zapachy, co jest szczególnie ważne przy tzw. problemach odorowych.

Wyróżnia się także immisje niematerialne czyli działanie na sferę psychiki człowieka lub jego uczucia (tak W.J. Katner, Ochrona własności, s. 33). Immisje niematerialne powodują np. strach, poczucie zagrożenia, dyskomfort psychiczny związany z nieestetycznym widokiem (zob. np. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 123), obrazę zasad moralnych (por. np. W.J. Katner, Ochrona własności, s. 33) lub odrazę (A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 31).

Właściwym środkiem prawnym przysługującym w przypadku immisji jest tzw. roszczenie negatoryjne, z art. 222 § 2 K.c., o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Mec. Łukasz Piętka

Kancelaria Prawna RPLC